부동산 정책론(7)

부동산 정책론

1. 부동산 문제
(1) 토지 문제
물리적 토지 문제 -> 부증성에서부터 야기
경제적 토지 문제 -> 공간 확보를 위한 토지의 수요와 공급의 불균형
지가고 : 합리적 지가 수준을 뛰어 넘는 지가 상태
지가고의 패턴
1) 공공 용지의 확보난
2) 물가 및 산업의 원가 상승 요인
3) 주택문제 해결에 대한 나쁜 영향 -> 스프롤 현상, 직주 분리현상 발생
4) 토지 이용에 대한 나쁜 영향
5) 토지 투기의 조성 촉진
6) 사회 불평등 심화

행정적 토지 문제 -> 토지의 비능률적 이용

(2) 주택 문제
1) 낮은 유동성
2) 높은 주택가격
3) 주택 생산업자의 이윤 창출 수단
4) 절대적 주택 수요
5) 주택 시장의 불완전성
6) 정부 정책과 근린 지역의 영향
7) 가구 소비의 큰 항목 차지
8) 재산 가치의 수단
9) 은신처 및 프라이버시의 장

양적 주택 문제
- 가구 총수에 합리적인 공가율(3%)에 의한 필요 공가수를 합친 필요 주택수에 미달하는 주택 수
질적 주택 문제(경제적 주택 문제)
- 주택 가격이나 주거비 부담 능력이 낮아 주거 수준이 낮은데서 비롯
부동산 공익성 저해
거래질서의 문란

(3) 부동산 문제의 특징
1) 악화성향
- 문제가 생기며 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽다.
2) 비가역성
- 한번 악화되면 예전으로 회복하기 어려움
3) 지속성
- 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상
4) 해결 수단의 다양성
- 부동산 정책은 종합 정책 성격을 가진다.
5) 복합성
- 법률적, 경제적, 기술적
6) 공간적 광법위성
7) 시차와 경로의 복잡성
8) 자기 중심적
- 양적, 질적 복잡성

2. 부동산 적책
(1) 부동산 정책의 의의와 기능
부동산 정책의 기능(정부의 시장 개입)
- 부동산 시장이 최저 자원 배분에 실패한 경우 개입
- 부의 외부효과가 발생하는 경우 개입
- 공공재의 경우 과소 생산의 문제가 발생

공공재의 성격
1) 비경합성
2) 비배제성
3) 무임승차 발생
4) 과소생산
5) 규모의 경제

정부의 시 개입 방법
- 직접 개입 방법 : 최고 가격제, 사회 간접 자본 확충, 토지 재개발, 토지 수용, 토지 은행 제도, 공공 소유제도, 공영개발, 도시개발사업
- 간접 개입 방업 : 조세와 금융을 통한 시장 기능 효과 도모, 각종 토지세, 금융지원, 보조금 지급, 토지 행상상의 지원

외부성(외부효과)
- 대가를 받지 않은 채 타인이 의도하지 않응 경제적 이익 또는 불이익을 주는 것
- 이익을 주는 것은 정의 외부성, 불이익을 주는 것은 부의 외부성
- 부의 외부성을 줄여주는 제도는 용도 지역, 용도 지구제가 있다.
- 정의 외부성(PIMFY 현상), 부의 외부성(NIMBY 현상)

코오즈의 정리
- 정부 개입 없이도 시장 기구가 외부 효과 문제를 스스로 해결

(2) 제도상의 부동산 정책
국토 계획
1) 국토 종합 계획
- 전국 대상, 20년 단위로 수립
2) 도 종합 계획
- 도 단위로 수립
3) 시군 종합 계획
-특, 광, 시군 대상, 도시 기본 계획과 도시 관리계획으로 구분
4) 지역 계획
- 특정 지역 대상
5) 부문별 계획
- 전국 대상, 특정 부분 대상

도시 개발 정책
- 도시 계획 사업(도시 계획 시설 사업, 도시 개발 사업, 정비 사업)

수도권 정비 계획

개발 부담금 제도
1) 기반 시설 설치 비용
2) 농지 보전 부담금
3) 대체 산립 자원 조성비
4) 개발 제한 구역 훼손 부담금

3. 토지 정책
(1) 토지 문제
- 자연적 원인, 인문적 원인

(2) 토지 정책의 목표
1) 일차적인 목표
- 능률화의 제고
2) 배분적인 목표
- 형평성의 확보 유지

(3) 토지 정책의 수단
- 직접적 개입, 간접적 개입

토지 이용 규제
- 법률적, 행정적 수단

(4) 토지 정책 내용
토지 소유 제도
1) 토지 사유제
2) 토지 공개념
- 토지 부증성에 기인

토지 제도 유형
1) 토지 은행(토지비축제도)
- 정보가 미리 저가에 미개발 토지를 대량 배입하여 비축하였다가 토지 수요 증가시 팔거나 대여
- 강제수용보다 사적 권리 침해가 작다.
2) 토지 구획 정리 사업(환지 방식)
- 농지의 매기발지를 도시적 토지 이용으로 전환하는 단지 조성 사업
3) 공영 개발(전면매수, 전면개발)
- 공장용지는 조성원가로 공급, 상업용지나 주택용지는 적정 이윤을 감안하여 공급
4) 공공 임대 보유제
- 공영 개발 토지를 공공이 보유하고 민간에 임대

토지 배분 정책
- 농지법, 경자유전, 종부세 누진세율 적용, 비사업용 토지 규제
- 취득세, 등록세, 양도세, 부동산 실명제, 부동산 가격 공시제
- 농지 소유 상한제, 농지 취득 자격 증명제

토지 사용 정책
- 토지 이용 규제 -> 용도 지역 직제

토지 투기 억제 정책
- 토지 초과 소득 징수 -> 토지 공과급
- 매매 보유 행위 규제 -> 토지거래 허가제, 농지 취득자격 증명제, 유휴농지매도 명령제도

(5) 지역 지구제
의의 : 지역 특성에 맞는 용도 지정으로 다른 용도를 배제함으로써 해당 지역의 재산 가치 보호 및 부적절한 토지 용도를 공간적으로 분리

목적 : 부의 외부 효과를 예방하거나 감소

효과 : 부동산의 현재 가치에서 단기적 증가는 있을 수 있으나 경재 시장이 존재하는 한 장기적인 변화는 없다(단기 주택 공급량 증가)

1) 성과주의 용도 지역 지구제
2) 계획 단위 개발
3) 재정적 지역 지구제, 계약 지역 지구제
4) 개발권 양도제
5) 유도 지구제
6) 순차적 용도 지역제
7) 특별 허가제
8) 복합 용도 지역제
9) 기반 시설 부담제
10) 지구 단위 계획

(6) 개발 이익 환수 제도
개발 이익 환수 제도
1) 수익자 부담금제
2) 공공 시설 과세
3) 개발권 매각
4) 수익자 부담금 수용에 의한 용도제

개발 부담금 제도
- 개발 이익 환수에 관한 법률

재건축 부담금 제도
- 재건축 초과 이익 환수에 관한 법률(국가에 100분의 50, 특광시도에 100분의 20, 시군구에 100분의 30이 각각 귀속)

(7) 토지 이용 규제로 인한 손실 보상 제도
토지 매수 청구권, 개발권 양도제(우리나라에서 시행 안됨)

4. 주택 정책
(1) 주택 문제
(2) 목표
(3) 주택수요와 주택 소요
- 수요 : 지불 능력 또는 의사를 가진 구매욕구
- 소요 : 인간 존엄성 유지에 필요한 최소 주거 기준
- 주택 수요 정책은 시장에서 해결, 소요 정책은 정부에서 해결

(4) 주택 정책의 원리
1) 신규 공급 정책(플로우 대책)
- 정부가 주택 시장에 직,간접적으로 개입하여 주택 건설을 자극
2) 기존 주택 정책(스톡 대책)
- 주택과 주거 환경의 향상을 위해 기존 주택을 재개발, 개수, 관리

(5) 주택 정책의 유형
1) 공급확대
2) 구매력 강화
3) 주거 환경 조성 및 정비

(6) 임대료 규제 정책(공급 지향적)
의의 : 임대인들이 임대료를 특별 수준 이상으로 부과하는 것을 막기 위한 제도

효과
1) 용도 전환
- 기존 임대 부동산을 다른 용도로 변환(결국 임대부동산 저량 감소)
2) 초과 수요 발생
- 임대료 상승

3) 공급 제한

4) 높은 임대료 지불

5) 추가 비용 지불

- 주거 이동 제한

6) 유용한 임대 부동산 감소 및 질적 저하

7) 임대료 규제가 시장 임대료보다 높으면 임대부동산의 질적 저하가 없고 기존 세입자 이동도 저하시키지 않는다.

8) 임대료 규제가 시장가 보다 낮으면 공급은 비탄력적으로 반응한다.

(7) 임대료 보조 정택(수요 지향적)

의의 : 정부가 저소득층 임대자에게 직접 임대료를 보조

주택 소비량

- 임차자가 부담하는 임대료가 줄어들어 저소득층이 요구하는 임대 부동산의 양을 증가

- 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장

효과

-단기 :

1) 임대주택 소비가 증가

2) 임대료 상승

3) 임대 주택 공급도 증가하여 임대료가 원래대로 회귀하고 시장 전체 저가 주택 공급량이 증가

- 장기 :

1) 저급 주택 부족 문제 해결(고급 주택 하향 여과)

2) 고급 주택 부족 문제 해결(고급 주택 신규 건설)

(8) 공공 임대 주택 공급 정책

의의 : 저소득층 주거 환경 개선 목적으로 공공 임대 주택을 공급

특징:

1) 민간 시장 저가 주택 수요 감소

2) 민간 기업 건설 저가 주택 임대료 하락

3) 민간 저가 주택 공급량 하락으로 임대료 원상 복귀

4) 전체적으로 임대 주택량은 불변이나 저가 주택 비중은 감소

(9) 주택 분양 정책

분양가 규제 제도

- 시장 가격 이하로 분양 가격 상한선을 정하고 법정 분양가 이하로만 분양하도록 가아제

- 원가 연동제란 토지 가격은 택지 공급 가격으로 하고 주택 가격의 상한 가격은 정부에서 고시한 건축가격 이하로 책정

- 공급 가격을 낮출수록 가격 조절 기능이 있다.

- 공급 입자의 적정 이윤 보장 기능

- 주택 구입 비용 지원 효과

- 저소득층 내집마련 기회 확대

- 무분별한 주택건설 억제

문제점 :

1) 아파트 투기 발생(시세차익)

2) 주택 산업의 생산성 저하

3) 중고 주택 가격 상승

4) 기존 주택 가격 동반 상승

5) 주택 공급 축소 초래, 저소득층 주택난 심화

선분양 제도

- 착공과 동시에 입주자를 모집

- 주택을 할부로 구입, 입주 시점까지 주택 가격 상승분은 입주자에게 귀속되나 가격하락 위험도 부담

- 건설 사업 중단 위험도 부담

- 부족한 건설자금 확보 가능

후분양 제도

- 완공 직전 또는 직후 분양

- 공급자 중심의 주택 시장을 수요자 중심으로 전환

- 투기가 감소

- 완공 이전까지 가격 상승 이익이 건설사에 귀속

- 주택 분양가가 상승

- 주택 구입 대금 일시 지불 -> 저소득층 분양 기회 차단

- 자금 조달이 어려워 건설업체 연쇄 도산 부작용 가능

5. 부동산 조세 정책

처분 관계

1) 취득시 : 취득세, 등록세, 상속세, 증여세, 먼허세

2) 보유시 : 재산세, 종부세, 도시계획세, 공동시설세, 사업소세

3) 처분시 : 양도소득세, 법인세

4) 취득, 보유, 처분시 : 부가가치세, 농어촌특별세, 인지세

5) 취득, 보유시 : 교육세

6) 보유, 처분시 : 종합소득세, 주민세, 법인세

기능

1) 부동산 자원분배

2) 소득 재분배

3) 지가 안정

4) 주택문제 해결방법

5) 도시과밀화 방지

재산세

- 조세의 전가와 귀착

1) 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 수요자에게 조세 전가

2) 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 공급자에게 조세 귀속

3) 같은 세율을 적용하는 재산세는 역진세적인 효과를 나타낸다.

양도 소득세

- 양도 시세 차익에 부과

- 주택 공급의 동결 효과 -> 주택 가격 상승

- 소득 분배의 약화

- 생산 요소의 효율적 배분 저해