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전문지식

부동산 경제론(4)





부동산 경제론


(1) 부동산 수요
1)수요의 의의
- 구매력을 수반하는 유효 수요를 말한다.
2)수요의 종류
- 유효수요 : 실질적인 구매력을 동반한 수요
- 가수요(투기적 수요)
3) 수요량의 의의
- 일정기간동안 구매력을 가지고 구매하고자 하는 최대수량
- 유량 개념
4) 부동산의 수요곡선
- 가격과 수요량은 반비례 관계
- 가격(임대료)이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가
5) 수요량의 변화
- 다른 조건이 일정할 경우 가격의 변화로 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화
6) 수요의 변화
- 가격이외 다른 요인들의 변화로 동일 가격 수준에서 수요곡선 자체가 이동
- 증가 시 우상향하고 감소 시 좌하향 한다.
7) 대체제
- 대체체 가격이 인상하면 대체제 수요량이 감소하여 대상 재화의 수요는 증가한다.
8) 소득
- 수요자의 소득이 증가하면 주택 수요는 증가(정상재), 반대의 경우엔 열등재
9) 이자율
- 이자율이 상승할수록 수요는 감소한다.
10) 부동산 수요의 탄력성
- 수요 결정 요인의 변화에 따라 수요량 변화의 정도
11) 수요의 가격 탄력성 = 수요량의 변화율 ÷ 가격 변화율 = (수요량의 변화분 ÷ 원래 수요량) ÷ (가격의 변화분 ÷ 원래가격)
- 완전비탄력적(탄력성이 0인 경우)
- 비탄력적(탄력성이 0보다 크고 1보다 작은 경우)
- 단위탄력적(탄력성이 1인 경우)
- 탄력적(탄력성이 1보다 크고 무한대보다 작은 경우)
- 완전탄력적(탄력성이 무한대인 경우)
12) 총수입의 변화
- 수요의 탄력성이 1보다 클 경우 임대료와 총수입은 반대방행으로 이동
- 수요의 탄력성이 1이면 총수입은 동일
- 총수입은 동일 방행으로 이동
- 대체재가 많을 수록 탄력성이 크다.
13) 수요의 소득 탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 소득 변화율 = (수요량 변화분 ÷ 원래의 수요량) ÷ (소득 변화분÷ 원래의 소득)
14) 수요의 교차 탄력성 = X재의 수요량 변화율 ÷ Y재의 가격 변화율 = (X재 수요량의 변화분 ÷ 원래 X재의 수요량) ÷ (Y재의 가격 변화분 ÷ 원래 Y재의 가격)

(2) 부동산의 공급
1) 공급량
- 일정 기간을 기준으로 한 유량으로 생산자가 판매하고자 하는 최대 수량
2) 공급 법칙
- 가격이 상승하면 공급량이 증가
3) 부동산의 공급곡선
- 가격과 공급량은 비례관계
4) 공급량의 변화
- 다른 조건이 일정할 경우 부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 공급곡선이 이동하는 것이 아니라 공급 곡선상에서 이동
5) 공급의 변화
- 가격 이외 다른 요인들의 변화로 동일 가격 수준에서 그 상품의 공급 곡선 자체가 이동하는 것
6) 부동산 공급 결정 요인
- 예상 인플레이션보다 실질 인플레이션이 높을 때 임대료는 줄어든다.
- 건설비용 하락, 기준금리 하락으로 부동산 공급 증가
7) 부동산 공급의 가격 탄력성 = 공급량의 변화율 ÷ 가격 변화율 = (공급량의 변화분 ÷ 원래의 공급량) ÷ (가격 변화분 ÷ 원래의 가격)
- 탄력성이 1보다 크면 탄력적이다.
- 탄력성이 1보다 작으면 비탄력적이다.
- 탄력성이 1이면 단위탄력적이다.
- 탄력성이 0이면 완전비탄력적이다.
- 탄력성이 무한대이면 완전탄력적이다.
- 단기공급곡선은 장기공급곡선보다 기울기가 가파르다.

(3) 균형가격 결정과 변동
1) 균형가격과 균형거래량
- 공급량과 수요량이 일치되는 가격이 균형가격과 균형거래량이다.
2) 균형가격의 결정
- 수요곡선과 공급곡선이 교차되는 점
- 시장임대료가 균형임대료보다 높을 경우 -> 임대료 가격 하락
- 시장임대료가 균형임대료보다 낮을 경우 -> 임대료 가격 상승
- 임대료 규제가 균형가격보다 작으면 초과수요, 크면 초과공급 발생
3) 거미집 이론
- 시장에서 일시적 균형의 변동을 분석하여 정적 균형에 도달될 것인지를 분석(수요 공급간 시차에 의해 발생)
- 시차를 고려한 가격이 균형에 근접하는 과정
- 공급곡선 기울기 > 수요곡선 기울기 -> 시장균형안정(수렴)
- 공급곡선 기울기 < 수요곡선 기울기 -> 시장 불균형(발산)
- 부동산 시장은 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복
- 주거용 부동산 보다 상업용, 공업용 부동산이 더 심하다.


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