부동산 시장론(5)

부동산 시장론

(1) 부동산 시장의 개념 및 유형
- 불완전 경쟁 시장, 추상적 시장 -> 지리적 위치의 고정성에 기인

1) 주체에 의한 시장 분류
- 매도자 시장 -> 수요가 공급을 초과, 부동산 가격 상승
- 매수자 시장 -> 공급이 수요를 초과,부동산 가격 하락

2) 부동산 시장과 완전경쟁 시장
- 부동산의 개별성으로 불완전 경쟁시장 형성, 독접 경쟁시장 성격을 가짐
- 소수의 참여자, 의사 결정에 장시간이 소요
- 시장의 참가 및 탈퇴가 어렵다.
- 정보 공급이 완전하지 못하다.

(2) 부동산 시장의 특성 및 기능
부동산 시장의 기능
1) 자원배분 기능
2) 부동산 상품 교환기능
3) 가격 창조 기능
4) 부동산 상품 정보 제공 기능
5) 부동산 상품 양과 질의 조절 기능
6) 계속 입지 경쟁 기능

부동산 시장의 특성
1) 시장의 지역성
    - 국지성의 경향
2) 거래의 은밀성
    - 비공개성
3) 상품의 개별성
    - 비동질성, 비표준화, 이질성
4) 시장의 비조직성
5) 수요와 공급의 비조절성
6) 공매의 곤란성
7) 공급의 단기 고정 기능
8) 가격의 고가성
9) 환금성의 열악성

(3) 부동산 시장과 자본시장과의 관계
4사분면 모형
1) 1사분면(소비: 임료결정)
2) 2사분면(자산: 평가)
3) 3사분면(자산: 건설)
4) 4사분면(소비: 재고조절)

(4) 부동산 시장 경기변동
일반적인 경기변동
    - 확장기 -> 후퇴기-> 수축기 -> 회복기

부동산 경기 변동의 유형
1) 순환적 변동
    - 호황과 불황이 규칙성을 보이며 반복
2) 계절적 변동
    - 일년에 한번 정기적으로 나타나는 변동
3) 장기적 변동
    - 통상적으로 50년 이상의 기간으로 측정
4) 무작위적 변동
    - 예기치 못한 사태로 초래되는 비주기적 변동

부동산 경기 측정지표
1) 건축 허가량과 미분양 재고량
2) 주택거래량
3) 택지분양실정
4) 부동산 금융상태
5) 공가율과 임료수준
6) 부동산 가격변동
    - 제1지표(건축의 양), 제2지표(주택 거래량), 제3지표(가격변동)

부동산 시장의 경기별 유형
1) 하향 시장
    - 공가율, 공실률이 높아지며 금리가 상승
    - 과거의 사례 가격은 새로운 가격의 상한선
    - 매수인 중시화 현상
    - 건축허가 신청건수는 매우 낮다.
2) 회복시장
    - 하향을 멈추고 부동산 가격이 상승
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 기준이 되거나 하한선
    - 매도인 중시화로 거래 전환
    - 경기 회복은 지역별 또는 개별로 이루어진다.
3) 상향 시장
    - 거래가 활발하고 지가 상승이 지속
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 하한선
    - 매도인 중시화 현상
    - 건축 허가 신청이 증가
4) 후퇴 시장
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선
    - 매수인 중시화 현상으로 전환
    - 후퇴 시장이 장기화 되면 공실률 증가
5) 안정 시장
    - 부동산 시장의 고유한 국면
    - 부동산 가격이 안정되거나 가벼운 상승 동반
    - 과거 사례 가격은 새로이 신뢰할 수 있는 거래의 기준
    - 매도, 매수, 쌍방 중시(실수요자 거래)
    - 도심지 소규모 주택, 위치가 좋고 규모가 작은 주택

부동산 경기 순환 특징
    - 일반 경기보다 길고 정점이 높고 저점이 깊다.
    - 주기의 순환 국면이 불분명하고 일정치 않다.
    - 주거용 부동산의 건축 경기는 일반 경기와 반대 현상
    - 상업용. 공업용 부동산은 일반 경기와 일치

인플레이션(물가수준 지속상승, 화폐가치 하락)
    - 수요견인 인플레이션 -> 총수요의 증가로 발생
    - 비용인상 인플레이션 -> 생산요소 가격상승
    - 수요이동 인플레이션 -> 수요구조의 변화로 특정 수요가 집중
    - 병목 인플레이션 -> 원료 부족으로 공급이 수요에 밀림
    - 스태그플레이션 -> 경기 침체 속 물가 상승 현상

인플레이션 효과
1) 미래의 불확실성 심화
2) 자산 재분배
3) 소득 재분배
4) 경상 수지 악화
5) 경제 성장 저해

예상치 못한 인플레이션
    - 생산 및 고용의 일시적인 증대
    - 미래 경제 불확실, 경제적 효율성 하락

예상된 인플레이션
    - 총수요 증가, 총공급 감소
    - 물가만 상승

디플레이션
    - 물가하락, 화폐가치 상승

인플레이션 해지
    - 인플레이션의 대응책으로 실물 자산을 구입

(5) 효율적 시장
1) 의의 : 가치에 모든 이용 가능한 정보가 반영되고 새로운 정보에 즉각 반응하는 시장
2) 약형 효율적 시장
    - 이용되는 정보 집합을 시장정보(과거정보)에 국한
    - 현재 가격이 과거 정보에 따른 가격을 모두 반영하여 과거 정보로는 초과 이윤을 얻지 못한다.
3) 준강형 효율적 시장
    - 공개된 정보가 거의 즉각적으로 시장 가치에 반영
    - 공개된 정보로는초과 이윤을 얻지 못한다.

4) 강형 효율적 시장
    - 완전경쟁시장에 유사
    - 어떠한 정보로도 초과 이윤을 얻을 수 없다.

(6) 할당 효율적 시장
    - 부동산 투자의 수익율과 다른 투자의 수익율이 동일
    - 초과 이윤이 부동산 투자에선 발생하지 않는다.
    - 완전경쟁시장은 반드시 효율적 할당이지는 않음
    - 불완전 경쟁시장에서 효율적 할당이 가능
    - 불완전 경쟁 시장에서 기회비용과 초과 이윤이 동일하면 할당 효율적 시장이 될 수 있다.
    - 특정의 투자자가 초고 ㅏ이윤을 얻을 수 있는 것은 부동산 시장이 불완전해서가 아니고 할당

      효율적이지 않아서이다.
    - 미래가치 = 현재가치 * (1+수익율)n승(n은 기간)

공실율
    - 임대부동산이 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율
    - 임대차 기간이 짧은 경우보다 긴 경우에 공실 위험을 줄일 수 있다.

(7) 부동산 시장의 분석
1) 주택 저량
    - 일정 시점에 존재하는 주택의 양(주택재고, 실물자산, 도시 인구, 부동산투자회사 순자산가치 등)
2) 주택 유량
    - 일정 기간에 존재하는주택의 양(아파트 생산량, 가계소득, 임대료 수입, 신규주택 공급량, 주택

      거래량, 당기순이익, 지대수입)
    - 주택 시장의 단기 공급 곡선은 저량 개념을 의미하고, 장기 곡선은 유량 개념을 의미한다.
3) 여과 과정
   - 서로 다른 계층간의 주거 침입 과정
    - 인근지역 생애주기 중 4단계 천이기에서 발생
    - 상향 여과와 하향 여과가 있다.
    - 하향 여과가 심해지면 악화기에 이르게 된다.
    - 하향 여과 -> 고소득층용 주택이 저소득층으로 공급
    - 상향 여과 -> 저소득층용 주택이 고소득층으로 공급
4) 외부 효과
    - 긍정적 외부 효과 -> 주변 부동산의 영향이 부동산 가치를 상승
    - 부정적 외부 효과 -> 주변 부동산의 영향이 부동산 가치를 하락
5) 주거 분리
    - 소득에 따라서 거주지가 분리되는 현상
    - 주거분리는 정의 외부효과를 추구하고 부의 외부효과를 피하는데서 비롯
    - 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되고 저소득층 주거지역에

      인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래