부동산의 특성
(1) 토지의 특성
자연적인 특성
1) 부동성
- 부동. 이동할 수 없음을 말한다.
- 부동산과 동산의 구별에 대한 근거가 된다.
- 임장 활동과 연관이 있다.(실제 둘러보고 가치를 조사하는 과정을 말함)
- 부동산 활동 및 현상을 일정 지역에 제한한다(국지화)
- 추상적 시장
- 정보 활동
- 법률 규제 복잡
- 입지 선정, 개별성, 외부성과 관련이 있고
- 불완전 경쟁 시장
2) 영속성
- 시간에 의해 소모나 마멸되지 않는다.
- 토지에는 사용함에 따라 가치가 떨어지는 "감가상각"이 배제된다.
- 토지의 소유이익과 이용이익을 분리
- 보유기간이 장기여서 자본이득 발생
- 부동산 가치는 장래 기대이익을 현재가치로 환원한 값
3) 부증성
- 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다.
- 균형가격이 형성되지 못한다.
- 수요자의 경쟁 원인이 된다.
- 공급곡선이 수요가격증가에 대해 완전 비탄력적
- 부동산 문제의 근본 원인
- 감정평가 제도 필요
- 토지 이용 집약화
- 용도 전환은 가능
- 최유효이용 필요성의 근거(객관적으로 봐서, 합리적이고 합법적으로 최고 최선이 되게
이용하는 것. 당연히 땅은 고정적이니 효율적으로 써야 맞겠죠~)
4) 개별성
- 동일한 토지는 없다.
- 거래사례비교법 평가
- 가격 및 수익등을 개별화 및 구체화
- 일물일가의 법칙이 적용되지 못함
- 동일한 토지가 없기 때문에, 부동산의 비교가 어렵다.
- 토지의 차별화
- 가격의 원칙 중 대체의 원칙 적용이 어렵다.
- 토지, 건물, 기타 개량물에도 적용된다.
5) 인접성
- 무한히 연속되고 인접토지와 연결된다.
- 인접토지와 상린성이 강하다.
- 형통적 논리주장의 근거가 된다.
- 경계 문제를 야기
- 개발 이익의 사회적 환수, 개발 손실 보상의 근거가 된다.
- 용도의 대체 가능성을 가져온다.
인문적인 특성
1) 용도의 다양성
- 여러 용도로 사용가능, 부증성 보완
- 용도의 경합과 전환 및 병존이 가능
- 최유효이용의 원칙이 성립한다.
- 토지의 재산상 가치를 증대시키는 요인
- 이행과 전환 창조적 이용 가능
- 용도 전환을 통한 가용면적을 늘린다.
- 가격 다원설의 논리적 근거
- 상호 의존성이 있다.
- 최유효이용을 도모하여 경제적 가치를 증대
2) 병합, 분할의 가능성
- 토지의 합필 및 분필
- 용도의 다양성을 지원한다.
- 부동성과 함께 한정가격을 존재하게 한다.
- 규모의 경제 가능
- 플롯테이지(Plottage) 현장 발생(병합을 통해 규모가 커지면 가치가 올라가기도 한다)
3) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
- 상대적 위치 변화
- 사회적 위치 변화(과밀 현상이나 슬럼지역의 양호지역 전환, 인구의 사회적 이동 및 가족구성
구조 변화, 공공시설의 변화에 따른 가격 영향)
- 경제적 위치 변화(도로, 철도, 전철, 항만 등의 신설 및 확장 및 개수, 경제 성장, 소득 증대,
경기 순환, 토지의 용도 전환)
- 행정적 위치 변화(토지거래허가제, 그린벨트 또는 농업진흥지역 지정, 부동산 조세 정책 변화,
부동산 정택 변화
4) 그 밖의 인문적 특성
- 희소성
- 투자의 고정성
- 고가성
- 지역성
- 국토성
- 이용의 비가역성
(2) 건물의 특성
1) 비영속성
- 내용 연수를 가진다.
2) 생산가능성
3) 동질성
- 동질성과 비동질성이 함께 존재
4) 부속성
- 토지와의 일체성, 종속성
5) 이동성
6) 생산 공급의 장기성 및 시차성
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