전문지식2015. 9. 30. 17:15





부동산 정책론


1. 부동산 문제
(1) 토지 문제
물리적 토지 문제 -> 부증성에서부터 야기
경제적 토지 문제 -> 공간 확보를 위한 토지의 수요와 공급의 불균형
지가고 : 합리적 지가 수준을 뛰어 넘는 지가 상태
지가고의 패턴
1) 공공 용지의 확보난
2) 물가 및 산업의 원가 상승 요인
3) 주택문제 해결에 대한 나쁜 영향 -> 스프롤 현상, 직주 분리현상 발생
4) 토지 이용에 대한 나쁜 영향
5) 토지 투기의 조성 촉진
6) 사회 불평등 심화

행정적 토지 문제 -> 토지의 비능률적 이용

(2) 주택 문제
1) 낮은 유동성
2) 높은 주택가격
3) 주택 생산업자의 이윤 창출 수단
4) 절대적 주택 수요
5) 주택 시장의 불완전성
6) 정부 정책과 근린 지역의 영향
7) 가구 소비의 큰 항목 차지
8) 재산 가치의 수단
9) 은신처 및 프라이버시의 장

양적 주택 문제
- 가구 총수에 합리적인 공가율(3%)에 의한 필요 공가수를 합친 필요 주택수에 미달하는 주택 수
질적 주택 문제(경제적 주택 문제)
- 주택 가격이나 주거비 부담 능력이 낮아 주거 수준이 낮은데서 비롯
부동산 공익성 저해
거래질서의 문란

(3) 부동산 문제의 특징
1) 악화성향
- 문제가 생기며 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽다.
2) 비가역성
- 한번 악화되면 예전으로 회복하기 어려움
3) 지속성
- 시간의 흐름과 함께 지속되는 현상
4) 해결 수단의 다양성
- 부동산 정책은 종합 정책 성격을 가진다.
5) 복합성
- 법률적, 경제적, 기술적
6) 공간적 광법위성
7) 시차와 경로의 복잡성
8) 자기 중심적
- 양적, 질적 복잡성

2. 부동산 적책
(1) 부동산 정책의 의의와 기능

부동산 정책의 기능(정부의 시장 개입)
- 부동산 시장이 최저 자원 배분에 실패한 경우 개입
- 부의 외부효과가 발생하는 경우 개입
- 공공재의 경우 과소 생산의 문제가 발생

공공재의 성격
1) 비경합성
2) 비배제성
3) 무임승차 발생
4) 과소생산
5) 규모의 경제

정부의 시 개입 방법
- 직접 개입 방법 : 최고 가격제, 사회 간접 자본 확충, 토지 재개발, 토지 수용, 토지 은행 제도, 공공 소유제도, 공영개발, 도시개발사업
- 간접 개입 방업 : 조세와 금융을 통한 시장 기능 효과 도모, 각종 토지세, 금융지원, 보조금 지급, 토지 행상상의 지원

외부성(외부효과)
- 대가를 받지 않은 채 타인이 의도하지 않응 경제적 이익 또는 불이익을 주는 것
- 이익을 주는 것은 정의 외부성, 불이익을 주는 것은 부의 외부성
- 부의 외부성을 줄여주는 제도는 용도 지역, 용도 지구제가 있다.
- 정의 외부성(PIMFY 현상), 부의 외부성(NIMBY 현상)

코오즈의 정리
- 정부 개입 없이도 시장 기구가 외부 효과 문제를 스스로 해결

(2) 제도상의 부동산 정책
국토 계획
1) 국토 종합 계획
- 전국 대상, 20년 단위로 수립
2) 도 종합 계획
- 도 단위로 수립
3) 시군 종합 계획
-특, 광, 시군 대상, 도시 기본 계획과 도시 관리계획으로 구분
4) 지역 계획
- 특정 지역 대상
5) 부문별 계획
- 전국 대상, 특정 부분 대상

도시 개발 정책
- 도시 계획 사업(도시 계획 시설 사업, 도시 개발 사업, 정비 사업)

수도권 정비 계획

개발 부담금 제도
1) 기반 시설 설치 비용
2) 농지 보전 부담금
3) 대체 산립 자원 조성비
4) 개발 제한 구역 훼손 부담금

3. 토지 정책
(1) 토지 문제

- 자연적 원인, 인문적 원인

(2) 토지 정책의 목표
1) 일차적인 목표
- 능률화의 제고
2) 배분적인 목표
- 형평성의 확보 유지

(3) 토지 정책의 수단
- 직접적 개입, 간접적 개입

토지 이용 규제
- 법률적, 행정적 수단

(4) 토지 정책 내용
토지 소유 제도
1) 토지 사유제
2) 토지 공개념
- 토지 부증성에 기인

토지 제도 유형
1) 토지 은행(토지비축제도)
- 정보가 미리 저가에 미개발 토지를 대량 배입하여 비축하였다가 토지 수요 증가시 팔거나 대여
- 강제수용보다 사적 권리 침해가 작다.
2) 토지 구획 정리 사업(환지 방식)
- 농지의 매기발지를 도시적 토지 이용으로 전환하는 단지 조성 사업
3) 공영 개발(전면매수, 전면개발)
- 공장용지는 조성원가로 공급, 상업용지나 주택용지는 적정 이윤을 감안하여 공급
4) 공공 임대 보유제
- 공영 개발 토지를 공공이 보유하고 민간에 임대

토지 배분 정책
- 농지법, 경자유전, 종부세 누진세율 적용, 비사업용 토지 규제
- 취득세, 등록세, 양도세, 부동산 실명제, 부동산 가격 공시제
- 농지 소유 상한제, 농지 취득 자격 증명제

토지 사용 정책
- 토지 이용 규제 -> 용도 지역 직제

토지 투기 억제 정책
- 토지 초과 소득 징수 -> 토지 공과급
- 매매 보유 행위 규제 -> 토지거래 허가제, 농지 취득자격 증명제, 유휴농지매도 명령제도

(5) 지역 지구제
의의 : 지역 특성에 맞는 용도 지정으로 다른 용도를 배제함으로써 해당 지역의 재산 가치 보호 및 부적절한 토지 용도를 공간적으로 분리

목적 : 부의 외부 효과를 예방하거나 감소

효과 : 부동산의 현재 가치에서 단기적 증가는 있을 수 있으나 경재 시장이 존재하는 한 장기적인 변화는 없다(단기 주택 공급량 증가)

1) 성과주의 용도 지역 지구제
2) 계획 단위 개발
3) 재정적 지역 지구제, 계약 지역 지구제
4) 개발권 양도제
5) 유도 지구제
6) 순차적 용도 지역제
7) 특별 허가제
8) 복합 용도 지역제
9) 기반 시설 부담제
10) 지구 단위 계획

(6) 개발 이익 환수 제도
개발 이익 환수 제도
1) 수익자 부담금제
2) 공공 시설 과세
3) 개발권 매각
4) 수익자 부담금 수용에 의한 용도제

개발 부담금 제도
- 개발 이익 환수에 관한 법률

재건축 부담금 제도
- 재건축 초과 이익 환수에 관한 법률(국가에 100분의 50, 특광시도에 100분의 20, 시군구에 100분의 30이 각각 귀속)

(7) 토지 이용 규제로 인한 손실 보상 제도
토지 매수 청구권, 개발권 양도제(우리나라에서 시행 안됨)

4. 주택 정책
(1) 주택 문제
(2) 목표
(3) 주택수요와 주택 소요

- 수요 : 지불 능력 또는 의사를 가진 구매욕구
- 소요 : 인간 존엄성 유지에 필요한 최소 주거 기준
- 주택 수요 정책은 시장에서 해결, 소요 정책은 정부에서 해결

(4) 주택 정책의 원리
1) 신규 공급 정책(플로우 대책)
- 정부가 주택 시장에 직,간접적으로 개입하여 주택 건설을 자극
2) 기존 주택 정책(스톡 대책)
- 주택과 주거 환경의 향상을 위해 기존 주택을 재개발, 개수, 관리

(5) 주택 정책의 유형
1) 공급확대
2) 구매력 강화
3) 주거 환경 조성 및 정비

(6) 임대료 규제 정책(공급 지향적)
의의 : 임대인들이 임대료를 특별 수준 이상으로 부과하는 것을 막기 위한 제도

효과
1) 용도 전환
- 기존 임대 부동산을 다른 용도로 변환(결국 임대부동산 저량 감소)
2) 초과 수요 발생
- 임대료 상승

3) 공급 제한

4) 높은 임대료 지불

5) 추가 비용 지불

- 주거 이동 제한

6) 유용한 임대 부동산 감소 및 질적 저하

7) 임대료 규제가 시장 임대료보다 높으면 임대부동산의 질적 저하가 없고 기존 세입자 이동도 저하시키지 않는다.

8) 임대료 규제가 시장가 보다 낮으면 공급은 비탄력적으로 반응한다.


(7) 임대료 보조 정택(수요 지향적)

의의 : 정부가 저소득층 임대자에게 직접 임대료를 보조

주택 소비량

- 임차자가 부담하는 임대료가 줄어들어 저소득층이 요구하는 임대 부동산의 양을 증가

- 임차인의 주거지 선택의 자유를 보장


효과

-단기 :

1) 임대주택 소비가 증가

2) 임대료 상승

3) 임대 주택 공급도 증가하여 임대료가 원래대로 회귀하고 시장 전체 저가 주택 공급량이 증가

- 장기 :

1) 저급 주택 부족 문제 해결(고급 주택 하향 여과)

2) 고급 주택 부족 문제 해결(고급 주택 신규 건설)


(8) 공공 임대 주택 공급 정책

의의 : 저소득층 주거 환경 개선 목적으로 공공 임대 주택을 공급

특징:

1) 민간 시장 저가 주택 수요 감소

2) 민간 기업 건설 저가 주택 임대료 하락

3) 민간 저가 주택 공급량 하락으로 임대료 원상 복귀

4) 전체적으로 임대 주택량은 불변이나 저가 주택 비중은 감소


(9) 주택 분양 정책

분양가 규제 제도

- 시장 가격 이하로 분양 가격 상한선을 정하고 법정 분양가 이하로만 분양하도록 가아제

- 원가 연동제란 토지 가격은 택지 공급 가격으로 하고 주택 가격의 상한 가격은 정부에서 고시한 건축가격 이하로 책정

- 공급 가격을 낮출수록 가격 조절 기능이 있다.

- 공급 입자의 적정 이윤 보장 기능

- 주택 구입 비용 지원 효과

- 저소득층 내집마련 기회 확대

- 무분별한 주택건설 억제


문제점 :

1) 아파트 투기 발생(시세차익)

2) 주택 산업의 생산성 저하

3) 중고 주택 가격 상승

4) 기존 주택 가격 동반 상승

5) 주택 공급 축소 초래, 저소득층 주택난 심화


선분양 제도

- 착공과 동시에 입주자를 모집

- 주택을 할부로 구입, 입주 시점까지 주택 가격 상승분은 입주자에게 귀속되나 가격하락 위험도 부담

- 건설 사업 중단 위험도 부담

- 부족한 건설자금 확보 가능


후분양 제도

- 완공 직전 또는 직후 분양

- 공급자 중심의 주택 시장을 수요자 중심으로 전환

- 투기가 감소

- 완공 이전까지 가격 상승 이익이 건설사에 귀속

- 주택 분양가가 상승

- 주택 구입 대금 일시 지불 -> 저소득층 분양 기회 차단

- 자금 조달이 어려워 건설업체 연쇄 도산 부작용 가능


5. 부동산 조세 정책

처분 관계

1) 취득시 : 취득세, 등록세, 상속세, 증여세, 먼허세

2) 보유시 : 재산세, 종부세, 도시계획세, 공동시설세, 사업소세

3) 처분시 : 양도소득세, 법인세

4) 취득, 보유, 처분시 : 부가가치세, 농어촌특별세, 인지세

5) 취득, 보유시 : 교육세

6) 보유, 처분시 : 종합소득세, 주민세, 법인세


기능

1) 부동산 자원분배

2) 소득 재분배

3) 지가 안정

4) 주택문제 해결방법

5) 도시과밀화 방지


재산세

- 조세의 전가와 귀착

1) 수요의 가격탄력성이 비탄력적일수록 수요자에게 조세 전가

2) 공급의 가격탄력성이 비탄력적일수록 공급자에게 조세 귀속

3) 같은 세율을 적용하는 재산세는 역진세적인 효과를 나타낸다.


양도 소득세

- 양도 시세 차익에 부과

- 주택 공급의 동결 효과 -> 주택 가격 상승

- 소득 분배의 약화

- 생산 요소의 효율적 배분 저해





'전문지식' 카테고리의 다른 글

모바일 앱마켓 최근 동향(2016.03.16)에 대하여  (2) 2016.03.17
분양과 관련된 자주쓰는 용어들  (0) 2015.10.28
부동산 정책론(7)  (0) 2015.09.30
건폐율과 용적률  (1) 2015.09.29
입지 및 공간구조론(6)  (0) 2015.09.25
부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 29. 17:27






건폐율이란?
대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계)의 비율을 말한다.






건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로서, 용적률과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.

용도지역·용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다


- 제1종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하
- 제2종 전용주거지역 : 50퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하
- 준주거지역 : 70퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 90퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 80퍼센트 이하
- 근린상업지역 : 70퍼센트 이하
- 유통상업지역 : 80퍼센트 이하
- 전용공업지역 : 70퍼센트 이하
- 일반공업지역 : 70퍼센트이하
- 준공업지역 : 70퍼센트 이하
- 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하
- 보전관리지역 : 20퍼센트 이하
- 생산관리지역 : 20퍼센트 이하
- 계획관리지역 : 40퍼센트 이하
- 농림지역 : 20퍼센트 이하
- 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하

건폐율은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.

다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.





용적률이란?
대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.





- 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당)으로 쓰는 면적, 주민공동시설의 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역의 면적은 제외한다.

용적률은 부지면적에 대한 건축물 연면적의 비율로서, 건폐율과 함께 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 척도로 활용한다.

용도지역 ·용도지구별 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에서 정하고 있는 기준은 아래과 같다.


- 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 제2종전용주거지역 : 100퍼센트 이상 150퍼센트 이하
- 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
- 제2종일반주거지역 : 150퍼센트 이상 250퍼센트 이하
- 제3종일반주거지역 : 200퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 준주거지역 : 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하
- 중심상업지역 : 400퍼센트 이상 1천500퍼센트 이하
- 일반상업지역 : 300퍼센트 이상 1천300퍼센트 이하
- 근린상업지역 : 200퍼센트 이상 900퍼센트 이하
- 유통상업지역 : 200퍼센트 이상 1천100퍼센트 이하
- 전용공업지역 : 150퍼센트 이상 300퍼센트 이하
- 일반공업지역 : 200퍼센트 이상 350퍼센트 이하
- 준공업지역 : 200퍼센트 이상 400퍼센트 이하
- 보전녹지지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 자연녹지지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 보전관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 생산관리지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 계획관리지역 : 50퍼센트 이상 100퍼센트 이하
- 농림지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하
- 자연환경보전지역 : 50퍼센트 이상 80퍼센트 이하

용적률은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.


지구단위계획구역에서의 용적률 세분

① 기준용적률 : 지구단위계획에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 도시·군계획조례가 정하는 용적률 범위 안에서 블록별, 필지별로 정한 용적률

② 허용용적률 : 지구단위계획을 통해서 정해지는 용적률로서 획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경적 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우에 인센티브로 제공되는 용적률과 기준용적률을 합산한 범위 안에서 별도로 정한 용적률

③ 상한용적률 : 건축주가 대지면적의 일부를 도로, 공원 등의 공공시설로 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률



- 토지이용규제정보서비스에서 참조하였습니다. http://luris.mltm.go.kr/ -



'전문지식' 카테고리의 다른 글

분양과 관련된 자주쓰는 용어들  (0) 2015.10.28
부동산 정책론(7)  (0) 2015.09.30
건폐율과 용적률  (1) 2015.09.29
입지 및 공간구조론(6)  (0) 2015.09.25
부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

  1. ankukman

    답답했는데 잘 알게해주셔서, 감사합니다. 귀하의 무궁한 발전을 기원드립니다.

    2017.08.02 08:12 [ ADDR : EDIT/ DEL : REPLY ]

전문지식2015. 9. 25. 19:47




입지 및 공간구조론


1. 입지
(1) 의의
- 입지 선정이란 입지 주체가 추구하는 주건을 갖춘 부동산을 발견하는 것
- 한번 사용되면 용도를 마음대로 바꾸기 어려운 비가역성이 있다.
- 입지 선정 단계(시장->지역->지점)

(2) 입지 이론
1) 튀넨의 고립국 이론(농업 입지 이론)
   - 지대란 매상고에서 생산비와 수송비를 뺀 것이다.
   - 한계 지대곡선은 작물이나 기타 경제 활동마다 그 기울기가 각각 다르기 때문에 그 성격이

      조방적이냐 집약적이냐에 따라 기울기가 다르게 나타난다.
   - 지대와 수송비는 반비례 한다.
   - 중심지일수록 집약적 이용이 이루어지고, 지대가 증가한다.

2) 베버의 최소비용 이론(공업 입지 이론)
   - 생산비가 최소인 지점에 입지 하는 것이 최적
   - 운송비가 최소인 입지(생산비=원료비+운송비+동력비+노동비)
   - 노동력이 저렴한 입지
   - 집적 이익이 발생하는 입지


3) 뢰쉬의 최대 수요 이론(공업 입지 이론)
   - 이윤 극대화를 위해 시장 확대에 유리한 곳에 입지
4) 그린헛의 이윤 극대화론
5) 크리스탈러의 중심지 이론(상업 입지론)
   - 고차원 중심지일수록 거리가 멀고 저차원일수록 가깝다.
   - 고차원 중심지일수록 규모가 커지고 중심기능을 갖는다.
   - 저차원에서 고차원으로 갈수록 중심지수는 피라미드를 이룬다.
   - 중심지 성립요건 : 최소요구치 공간 < 재화의 도달범위
6) 넬슨의 소매입지 이론(상권분석이론)
   - 소매 상점 입지 8원칙
7) 레일리의 소매 인력 법칙(상권분석이론)
   - 2개 이상 도시의 분기점 부근 어느 중간 지역으로 부터의 상거래는 두 도시의 인구에 비례하고

      거리의 제곱에 반비례한다.
8) 컨버스의 분기점 이론(상권분석이론)
   - 두 도시간 상권 경계를 계산
9) 허프의 확율 모델(상권분석이론)
   - 중력 이론을 토대로 대도시에서 쇼핑 패턴을 결정
   - 특정 매장 이용 확율 = (특정매장면적 ÷ 특정매장거리제곱승) ÷ 

      (특정매장면적 ÷ 특정매장거리제곱승) + (다른매장면적 ÷ 다른매장거리제곱승))
10) CST 기법
   - 지도를 이용해 지리적 상권 범위를 확정하는 기법
   - 상권의 규모뿐 아니라 고객의 특성 파악 및 판매 촉진 전략 수집이 가능
11) 부지 평가 기법
   - 몇개의 후보지를 사전에 정해놓고 시장 잠재력을 분석
12) 상권 확정 방법
   - 시장 침투법, 공간 특정법, 분산시장 접근법

(3) 용도별 입지 선정
주거지 입지 조건
1) 자연조건
   - 지형, 지세, 지질, 기반 등
2) 사회조건
   - 공해, 위험, 혐오시설 유무, 도로, 교통, 조건, 공공 및 생활 시설 정비상태 등
3) 법, 행정조건
   - 공법 규제 상태(국토법, 건축법), 사법 규제상태(일조권, 주차문제, 전파문제)

상업지 입지 조건
- 상권(배후지) : 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역
- 조건 : 인구밀도, 지역면적, 고객수준 등
- 상업지역의 지역요인
1) 배후지 및 고객의 질의 양
2) 고객의 교통 수단의 상태
3) 영업의 종류 및 경쟁의 상태
4) 지역 경영자의 창의와 지력의 정도
5) 번영의 정도 및 성쇠의 상태

상업지 개별요인
1) 접면너비, 획지의 형상, 면적, 지반
2) 고저, 각획지 기타 접면가로와의 관계
3) 접면가로의 계통, 구조 등의 상태 및 위치관계
4) 번화가에의 접근성
5) 고객의 통행 패턴 및 적합성
6) 인접 부동산 등 주위 상점, 부동산 등의 상태

상업에 유리한 조건
1) 커브를 이루는 가로는 외부보다 내부가 유리
2) 역, 정류장 등을 향한 가로는 좌측보다 우측이 유리
3) 동서로된 가로는 서쪽이 유리
4) 비탈길은 상부보다 하부가 유리

점포의 유형별 분류
1) 집심성 점포
   - 배후지의 중심부에 입지(도매상, 백화점, 고급음식점, 보석상, 미술상, 의료상, 화장품상, 시계점,

      약국, 서점, 영화관)
2) 집재성 점포
   - 동일한 업종의 점포가 한곳에 입지(금융기관, 보험회사, 관공서, 가구점, 사무실, 건재약국)
3) 산재성 점포
   - 점포가 분산입지(잡화상, 어물점, 과자점, 조미료점, 양화점, 이용소, 목욕탕, 세탁소, 소매점)
4) 국부적 집중성 점포
   - 동종 업종의 점포들이 국부적 중심지에 입지(농기구, 석재상, 철공소, 비료상, 종묘상, 어구상,

      기계류, 공구상)

공업지 입지 조건
- 지역요인
1) 제품 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치 관계
2) 간선도로, 항만, 철도 등 수송시설의 정비 상태
3) 동력 자원 및 용,배수에 관한 비용
4) 노동력 확보 난이
5) 연관산업과의 위치 관계
6) 온도, 습도, 풍설 등 기상의 상태
7) 수질의 오탁, 대기오염 등 공해 발생의 위험성
8) 행정상의 조장 및 규제의 저도


- 개별 요인
1) 면적, 형상 및 지반
2) 항만, 철도, 간선도로 등 수송시설과의 위치 관계
3) 용, 배수 등의 공급 처리시설 정비으 ㅣ필요성

입지 인자
- 비용의 절약으로부터 나타나는 이익이며 비용 최소화의 원리에 기안

입지 지향성
1) 자원 지향형
   - 최종 생산품이 원료보다 부피가 작아지는 제품
   - 부패하기 쉬운 원료는 공급지에 근접한 지역에 위치(광석제련, 제당, 편재원료 등)
2) 시장 지향형
   - 원료보다 큰 제품을 생산하는 중량 증가 산업
   - 소비재 생산공장은 판매 용이성과 제품 보관 편리성 등의 이유로 소비 시장에 근접한 지역에 위치

    (음료, 맥주 등)
3) 용수 지향형
4) 에너지 지향형
5) 노동 지향형(제화, 섬유, 재철, 전자조립)
6) 교통 지향형
7) 임해형(원료의 해외 의존도가 높은 업종)
8) 내륙 지향형
9) 집적 지향형(공동이용)

농업지 입지 조건
- 일조, 온도, 습도, 풍우 등의 기상상태, 기복, 고저 등의 지세 상태, 토양의 양부 등

임업지 입지 조건
- 임도 등의 상태, 일조, 온도, 습도, 상태, 표고, 지세 등의 상태 등

(4) 개발 부지 입지 선정
소매업용 부지 선정
- 예상매출액의 산정
1) 비율법 : 총지출액에 지역내 유사 점포에 대한 대상점포의 면적 비율을 곱하여 점포의 가능

   매상고를 산정
2) 유추법 : 인근 지역내의 유사 점포 매출액을 조사하여 추계
3) 중력 모형 : 만유인력 법칙으로 추계, 수정 이미지 계수가 기대매출액과 실제 매출액이 동등해질 때

    까지 이루어진다.
4) 회귀모형 : 기존 점포의 매출액에 영향을 주는 자료를 분석하여 새로운 위치에서의 매출액을 예상

   (매출액=상수항+인구+1인당 소득-경쟁지역의 면적), 개발비용이 많이 들고 수시로 개선작업이

   필요하다.

공업용 부지 선정
- 입지 선정 절차
1) 입지 형태의 결정
2) 입지 분석과 지역 설정
3) 입지 형태별 체크사항
4) 예정 보지의 개별 분석
5) 입지 조사 보고서 작성
6) 부지 매매 계약시 체크 사항

2. 공간 구조론(도시구조 이론)
버제스의 동심원 모델

- 중심업무지구로부터 여러개의 동심원 지대가 밖으로 퍼져나간다는 이론
- 도시 팽창이 내부 구조에 미치는 영향과 거주지 분화의 사회적 공간 현상을 도시 생태학적인

   관점에서 설명, 침입과 전이 과정으로 공간 구조가 확대
- 전통적 소도시를 설명할 때 유용
- 기본적으로 입찰 지대 이론을 따른다. 더 높은 지대를 지불할 수 있는 이용자가 중심지에 더

   가까이 위치
- 튀넨의 도시 토지 이론의 응용에서 비롯
1) 제1지대 : 중심업무지구
2) 제2지대 : 천이지대(불량주거지구)
3) 제3지대 : 저소득층 노동자 주택 지대
4) 제4지대 : 중산층 주택 지구
5) 제5지대 : 통근자 지대

호이트의 선형 모델
- 도시가 도로망을 따라서 확대 된다는 이론
- 부채꼴 모양의 선형 구조로 설명
- 주택 지대의 구조는 교통축을 따라 선형으로 나타남
- 허드의 최소 마찰 비용 이론과 일맥 상통

울만과 해리스의 다핵 모델
- 오래된 도시일수록 단핵 패턴, 신도시는 다핵 패턴
- 대도시 지역의 성장을 고려하여 도시 내부 구조를 분석하여 유동적인 현대 도시 구조를 설명

헤이그의 마찰비용이론
- 중심지로부터 멀어질수록 수송비 증가, 지대는 감소




'전문지식' 카테고리의 다른 글

부동산 정책론(7)  (0) 2015.09.30
건폐율과 용적률  (1) 2015.09.29
입지 및 공간구조론(6)  (0) 2015.09.25
부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
부동산의 속성에 대하여(3)  (0) 2015.09.11
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

일상생활2015. 9. 24. 15:23







은 ~~


인 고, 에 업 대 스 고, 은 호 력 면 끝.





당 는 은 도 10%나 더 인 을 수 서 요~


 



Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

음악2015. 9. 24. 15:05










Met you by surprise

I didn't realize

That my life would change forever

우연히 당신을 만났을 때

난 깨닫지 못했어요

영원히 내삶이 바뀔거라는 것을


Saw you standing there

I didn't know i'd care

There was something special in the air

거기 서 있던 당신을 보고

특별한 기운에

내가 관심을 갖고 있다는걸 몰랐어요


Dreams are my reality

The only kind of real fantasy

꿈은 내 현실이예요

환상에서 현실이 된 오직 한가지


Illusions are a common thing

I try to live in dreams

It seems as if it's meant to be

망상은 흔한 것이지만

나는 꿈속에서 살꺼예요

이것은 마치 운명같아 보여요


Dreams are my reality

A different kind of reality

꿈은 내 현실이예요

다른 종류의 현실이죠


I dream of loving in the night

And loving seems all right

Although it's only fantasy

밤마다 나는 사랑을 꿈꿔요

그것이 환상일지라도 사랑이라면 괜찮겠죠


If you do exist honey don't resist

Show me your new way of loving

당신이 존재한다면 주저하지 말아줘요

당신이 사랑하는 방법을 내게 보여줘요


Tell me that it's true,

Show me what to do

I feel something special about you

이것이 사실이라고 내게 말해줘요

뭘 해야 하는지 내게 보여줘요

나는 당신에게서 특별함을 느껴요


Dreams are my reality

The only kind of reality

꿈은 내 현실이예요

유일한 현실이죠


Maybe my foolishness has passed

And maybe now at last

I see how the real thing can be

어쩌면 나의 어리석음이 모두 지나가고

결국 이제야

현실을 보게 된 걸지도 몰라요


Dreams are my reality

A wondrous world where I'd like to be

꿈은 내 현실이예요

내가 원하는 놀라운 세상이죠



I dream of holding you all night

And holding you seems right

Perhaps that's my reality

나는 밤새 당신을 안고 있는 꿈을 꿔요

당신을 안아도 괜찮을것 같아요

이게 아마도 내 현실인가봐요


Met you by surprise

I didn't realize that

My life would change forever

우연히 당신을 만나고

나는 내 삶이 영원히 바뀔꺼라 깨닫지 못했죠


Tell me that it's true

Feelings that are new

I feel something special about you

새로운 감정들이 사실이라고 말해주세요

나는 당신에게서 특별함을 느끼고 있어요


Dreams are my reality

A wondrous world where I like to be

꿈은 내 현실이예요

내가 원하는 놀라운 세상이죠


​Illusions are a common thing

I try to live in dreams

Although it's only fantasy

망상은 흔한 것이지만

이것이 환상이라해도 나는 꿈속에 살고 싶어요


Dreams are my reality

I like to dream of you close to me

꿈은 내 현실이죠

나는 내 가까이에 있는 당신을 꿈꿔요


I dream of loving in the night

And loving you seems right

Perhaps that's my reality

나는 매일밤 사랑을 꿈꿔요

당신을 사랑해도 괜찮을까요

아마도 이게 내 현실인가봐요




Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 23. 14:50




부동산 시장론


(1) 부동산 시장의 개념 및 유형
- 불완전 경쟁 시장, 추상적 시장 -> 지리적 위치의 고정성에 기인


1) 주체에 의한 시장 분류
- 매도자 시장 -> 수요가 공급을 초과, 부동산 가격 상승
- 매수자 시장 -> 공급이 수요를 초과,부동산 가격 하락


2) 부동산 시장과 완전경쟁 시장
- 부동산의 개별성으로 불완전 경쟁시장 형성, 독접 경쟁시장 성격을 가짐
- 소수의 참여자, 의사 결정에 장시간이 소요
- 시장의 참가 및 탈퇴가 어렵다.
- 정보 공급이 완전하지 못하다.

(2) 부동산 시장의 특성 및 기능
부동산 시장의 기능
1) 자원배분 기능
2) 부동산 상품 교환기능
3) 가격 창조 기능
4) 부동산 상품 정보 제공 기능
5) 부동산 상품 양과 질의 조절 기능
6) 계속 입지 경쟁 기능

부동산 시장의 특성
1) 시장의 지역성
    - 국지성의 경향
2) 거래의 은밀성
    - 비공개성
3) 상품의 개별성
    - 비동질성, 비표준화, 이질성
4) 시장의 비조직성
5) 수요와 공급의 비조절성
6) 공매의 곤란성
7) 공급의 단기 고정 기능
8) 가격의 고가성
9) 환금성의 열악성

(3) 부동산 시장과 자본시장과의 관계
4사분면 모형
1) 1사분면(소비: 임료결정)
2) 2사분면(자산: 평가)
3) 3사분면(자산: 건설)
4) 4사분면(소비: 재고조절)

(4) 부동산 시장 경기변동
일반적인 경기변동
    - 확장기 -> 후퇴기-> 수축기 -> 회복기


부동산 경기 변동의 유형
1) 순환적 변동
    - 호황과 불황이 규칙성을 보이며 반복
2) 계절적 변동
    - 일년에 한번 정기적으로 나타나는 변동
3) 장기적 변동
    - 통상적으로 50년 이상의 기간으로 측정
4) 무작위적 변동
    - 예기치 못한 사태로 초래되는 비주기적 변동

부동산 경기 측정지표
1) 건축 허가량과 미분양 재고량
2) 주택거래량
3) 택지분양실정
4) 부동산 금융상태
5) 공가율과 임료수준
6) 부동산 가격변동
    - 제1지표(건축의 양), 제2지표(주택 거래량), 제3지표(가격변동)

부동산 시장의 경기별 유형
1) 하향 시장
    - 공가율, 공실률이 높아지며 금리가 상승
    - 과거의 사례 가격은 새로운 가격의 상한선
    - 매수인 중시화 현상
    - 건축허가 신청건수는 매우 낮다.
2) 회복시장
    - 하향을 멈추고 부동산 가격이 상승
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 기준이 되거나 하한선
    - 매도인 중시화로 거래 전환
    - 경기 회복은 지역별 또는 개별로 이루어진다.
3) 상향 시장
    - 거래가 활발하고 지가 상승이 지속
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 하한선
    - 매도인 중시화 현상
    - 건축 허가 신청이 증가
4) 후퇴 시장
    - 과거 사례 가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 상한선
    - 매수인 중시화 현상으로 전환
    - 후퇴 시장이 장기화 되면 공실률 증가
5) 안정 시장
    - 부동산 시장의 고유한 국면
    - 부동산 가격이 안정되거나 가벼운 상승 동반
    - 과거 사례 가격은 새로이 신뢰할 수 있는 거래의 기준
    - 매도, 매수, 쌍방 중시(실수요자 거래)
    - 도심지 소규모 주택, 위치가 좋고 규모가 작은 주택

부동산 경기 순환 특징
    - 일반 경기보다 길고 정점이 높고 저점이 깊다.
    - 주기의 순환 국면이 불분명하고 일정치 않다.
    - 주거용 부동산의 건축 경기는 일반 경기와 반대 현상
    - 상업용. 공업용 부동산은 일반 경기와 일치

인플레이션(물가수준 지속상승, 화폐가치 하락)
    - 수요견인 인플레이션 -> 총수요의 증가로 발생
    - 비용인상 인플레이션 -> 생산요소 가격상승
    - 수요이동 인플레이션 -> 수요구조의 변화로 특정 수요가 집중
    - 병목 인플레이션 -> 원료 부족으로 공급이 수요에 밀림
    - 스태그플레이션 -> 경기 침체 속 물가 상승 현상

인플레이션 효과
1) 미래의 불확실성 심화
2) 자산 재분배
3) 소득 재분배
4) 경상 수지 악화
5) 경제 성장 저해

예상치 못한 인플레이션
    - 생산 및 고용의 일시적인 증대
    - 미래 경제 불확실, 경제적 효율성 하락

예상된 인플레이션
    - 총수요 증가, 총공급 감소
    - 물가만 상승

디플레이션
    - 물가하락, 화폐가치 상승

인플레이션 해지
    - 인플레이션의 대응책으로 실물 자산을 구입

(5) 효율적 시장
1) 의의 : 가치에 모든 이용 가능한 정보가 반영되고 새로운 정보에 즉각 반응하는 시장
2) 약형 효율적 시장
    - 이용되는 정보 집합을 시장정보(과거정보)에 국한
    - 현재 가격이 과거 정보에 따른 가격을 모두 반영하여 과거 정보로는 초과 이윤을 얻지 못한다.
3) 준강형 효율적 시장
    - 공개된 정보가 거의 즉각적으로 시장 가치에 반영
    - 공개된 정보로는초과 이윤을 얻지 못한다.

4) 강형 효율적 시장
    - 완전경쟁시장에 유사
    - 어떠한 정보로도 초과 이윤을 얻을 수 없다.

(6) 할당 효율적 시장
    - 부동산 투자의 수익율과 다른 투자의 수익율이 동일
    - 초과 이윤이 부동산 투자에선 발생하지 않는다.
    - 완전경쟁시장은 반드시 효율적 할당이지는 않음
    - 불완전 경쟁시장에서 효율적 할당이 가능
    - 불완전 경쟁 시장에서 기회비용과 초과 이윤이 동일하면 할당 효율적 시장이 될 수 있다.
    - 특정의 투자자가 초고 ㅏ이윤을 얻을 수 있는 것은 부동산 시장이 불완전해서가 아니고 할당

      효율적이지 않아서이다.
    - 미래가치 = 현재가치 * (1+수익율)n승(n은 기간)

공실율
    - 임대부동산이 임대되지 않고 비어있는 기간의 비율
    - 임대차 기간이 짧은 경우보다 긴 경우에 공실 위험을 줄일 수 있다.

(7) 부동산 시장의 분석
1) 주택 저량
    - 일정 시점에 존재하는 주택의 양(주택재고, 실물자산, 도시 인구, 부동산투자회사 순자산가치 등)
2) 주택 유량
    - 일정 기간에 존재하는주택의 양(아파트 생산량, 가계소득, 임대료 수입, 신규주택 공급량, 주택

      거래량, 당기순이익, 지대수입)
    - 주택 시장의 단기 공급 곡선은 저량 개념을 의미하고, 장기 곡선은 유량 개념을 의미한다.
3) 여과 과정
   - 서로 다른 계층간의 주거 침입 과정
    - 인근지역 생애주기 중 4단계 천이기에서 발생
    - 상향 여과와 하향 여과가 있다.
    - 하향 여과가 심해지면 악화기에 이르게 된다.
    - 하향 여과 -> 고소득층용 주택이 저소득층으로 공급
    - 상향 여과 -> 저소득층용 주택이 고소득층으로 공급
4) 외부 효과
    - 긍정적 외부 효과 -> 주변 부동산의 영향이 부동산 가치를 상승
    - 부정적 외부 효과 -> 주변 부동산의 영향이 부동산 가치를 하락
5) 주거 분리
    - 소득에 따라서 거주지가 분리되는 현상
    - 주거분리는 정의 외부효과를 추구하고 부의 외부효과를 피하는데서 비롯
    - 고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되고 저소득층 주거지역에

      인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래


'전문지식' 카테고리의 다른 글

건폐율과 용적률  (1) 2015.09.29
입지 및 공간구조론(6)  (0) 2015.09.25
부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
부동산의 속성에 대하여(3)  (0) 2015.09.11
부동산의 특성에 대하여(2)  (0) 2015.09.11
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 15. 10:47





부동산 경제론


(1) 부동산 수요
1)수요의 의의
- 구매력을 수반하는 유효 수요를 말한다.
2)수요의 종류
- 유효수요 : 실질적인 구매력을 동반한 수요
- 가수요(투기적 수요)
3) 수요량의 의의
- 일정기간동안 구매력을 가지고 구매하고자 하는 최대수량
- 유량 개념
4) 부동산의 수요곡선
- 가격과 수요량은 반비례 관계
- 가격(임대료)이 상승하면 수요량은 감소하고 가격이 하락하면 수요량은 증가
5) 수요량의 변화
- 다른 조건이 일정할 경우 가격의 변화로 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화
6) 수요의 변화
- 가격이외 다른 요인들의 변화로 동일 가격 수준에서 수요곡선 자체가 이동
- 증가 시 우상향하고 감소 시 좌하향 한다.
7) 대체제
- 대체체 가격이 인상하면 대체제 수요량이 감소하여 대상 재화의 수요는 증가한다.
8) 소득
- 수요자의 소득이 증가하면 주택 수요는 증가(정상재), 반대의 경우엔 열등재
9) 이자율
- 이자율이 상승할수록 수요는 감소한다.
10) 부동산 수요의 탄력성
- 수요 결정 요인의 변화에 따라 수요량 변화의 정도
11) 수요의 가격 탄력성 = 수요량의 변화율 ÷ 가격 변화율 = (수요량의 변화분 ÷ 원래 수요량) ÷ (가격의 변화분 ÷ 원래가격)
- 완전비탄력적(탄력성이 0인 경우)
- 비탄력적(탄력성이 0보다 크고 1보다 작은 경우)
- 단위탄력적(탄력성이 1인 경우)
- 탄력적(탄력성이 1보다 크고 무한대보다 작은 경우)
- 완전탄력적(탄력성이 무한대인 경우)
12) 총수입의 변화
- 수요의 탄력성이 1보다 클 경우 임대료와 총수입은 반대방행으로 이동
- 수요의 탄력성이 1이면 총수입은 동일
- 총수입은 동일 방행으로 이동
- 대체재가 많을 수록 탄력성이 크다.
13) 수요의 소득 탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 소득 변화율 = (수요량 변화분 ÷ 원래의 수요량) ÷ (소득 변화분÷ 원래의 소득)
14) 수요의 교차 탄력성 = X재의 수요량 변화율 ÷ Y재의 가격 변화율 = (X재 수요량의 변화분 ÷ 원래 X재의 수요량) ÷ (Y재의 가격 변화분 ÷ 원래 Y재의 가격)

(2) 부동산의 공급
1) 공급량
- 일정 기간을 기준으로 한 유량으로 생산자가 판매하고자 하는 최대 수량
2) 공급 법칙
- 가격이 상승하면 공급량이 증가
3) 부동산의 공급곡선
- 가격과 공급량은 비례관계
4) 공급량의 변화
- 다른 조건이 일정할 경우 부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고 공급곡선이 이동하는 것이 아니라 공급 곡선상에서 이동
5) 공급의 변화
- 가격 이외 다른 요인들의 변화로 동일 가격 수준에서 그 상품의 공급 곡선 자체가 이동하는 것
6) 부동산 공급 결정 요인
- 예상 인플레이션보다 실질 인플레이션이 높을 때 임대료는 줄어든다.
- 건설비용 하락, 기준금리 하락으로 부동산 공급 증가
7) 부동산 공급의 가격 탄력성 = 공급량의 변화율 ÷ 가격 변화율 = (공급량의 변화분 ÷ 원래의 공급량) ÷ (가격 변화분 ÷ 원래의 가격)
- 탄력성이 1보다 크면 탄력적이다.
- 탄력성이 1보다 작으면 비탄력적이다.
- 탄력성이 1이면 단위탄력적이다.
- 탄력성이 0이면 완전비탄력적이다.
- 탄력성이 무한대이면 완전탄력적이다.
- 단기공급곡선은 장기공급곡선보다 기울기가 가파르다.

(3) 균형가격 결정과 변동
1) 균형가격과 균형거래량
- 공급량과 수요량이 일치되는 가격이 균형가격과 균형거래량이다.
2) 균형가격의 결정
- 수요곡선과 공급곡선이 교차되는 점
- 시장임대료가 균형임대료보다 높을 경우 -> 임대료 가격 하락
- 시장임대료가 균형임대료보다 낮을 경우 -> 임대료 가격 상승
- 임대료 규제가 균형가격보다 작으면 초과수요, 크면 초과공급 발생
3) 거미집 이론
- 시장에서 일시적 균형의 변동을 분석하여 정적 균형에 도달될 것인지를 분석(수요 공급간 시차에 의해 발생)
- 시차를 고려한 가격이 균형에 근접하는 과정
- 공급곡선 기울기 > 수요곡선 기울기 -> 시장균형안정(수렴)
- 공급곡선 기울기 < 수요곡선 기울기 -> 시장 불균형(발산)
- 부동산 시장은 주기적으로 수요초과와 공급초과를 반복
- 주거용 부동산 보다 상업용, 공업용 부동산이 더 심하다.


'전문지식' 카테고리의 다른 글

입지 및 공간구조론(6)  (0) 2015.09.25
부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
부동산의 속성에 대하여(3)  (0) 2015.09.11
부동산의 특성에 대하여(2)  (0) 2015.09.11
부동산의 개념과 분류(1)  (0) 2015.09.10
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 11. 17:19







부동산의 속성


(1) 자연물로서의 부동산
1) 부동산학 개발 필요성의 근거가 된다.
2) 토지 문제의 국가적 차원에서 합리적 조정
3) 토지 자원의 보존

(2) 공간으로서의 부동산
1) 입체 공간으로서의 부동산
2) 3차원의 부동산 공간
- 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
- 지하의 광물은 광업권의 객체로 국유로 한다.
- 용수권(물을 이용하는 권리)
- 유역권(소유자가 물을 사용할 권리)
- 선용주의(자연수 이용권리를 국가가 관리)
3) 3차원의 공간 논리
- 도시 집중 현상, 도시 건물의 고층화
- 구분 지상권(입체 공간에 대한 재산권, 지하공간 활용)
4) 공중권의 의의 및 이용
- 일조권 확보 또는 건물 건축을 위해 토지의 표면보다 그 이상의 공간을 이용하는 권리
공중권 양도 제도(TDR, 개발양도권)
- 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근 토지로 양도해서 이용토록 하는 제도

(3) 환경성으로서의 부동산
1) 부동산과 환경과의 관계
- 부동산은 환경의 구성분자로 볼 수 있다.
- 환경은 부동산 활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미친다.
- 환경의 경계를 파악하여 접근한다.
2) 자연적 환경
3) 인문적 환경
- 제도적 환경
- 사회, 문화적 환경
- 경제적, 기술적 환경

(4) 위치로서의 부동산
- 부동산의 가치나 용도는 위치에 의해 결정
1) 협의의 위치
- 획지
2) 광의의 위치
- 지역적 위치
- 인근지역을 놓고 표현하는 개념
3) 최광의의 위치
- 광역적 위치
- 인근지역이 속하는 도나 도시
4) 인근지역
- 동질성을 갖는 지역
- 가격 수준이 유사한 지역
- 물리적 경계에 의하여 구획되는 지역
5) 위치와 접근성
- 마샬 : 위치의 가치 주장
- 허드 : 접근성이 양호할 수록 부동산 가치도 높아진다.
- 혐오의 대상은 접근성이 좋으면 가치의 감가 요인이 된다.
- 혐오의 대상이 아니라도 접근성이 지나치면 불리한 경우도 있다.(건물과 건물이 너무 붙으면 사생활 침해가 올 수도 있죠)
6) 위치의 평가
- 용도 파악이 우선되어야 한다.
- 위치의 유용성이 동일하면 대체성과 동일수급권이 있다.

(5) 자산으로서의 부동산



'전문지식' 카테고리의 다른 글

부동산 시장론(5)  (0) 2015.09.23
부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
부동산의 속성에 대하여(3)  (0) 2015.09.11
부동산의 특성에 대하여(2)  (0) 2015.09.11
부동산의 개념과 분류(1)  (0) 2015.09.10
열반(涅槃)의 경지에 대하여  (1) 2015.09.04
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 11. 10:58





부동산의 특성


(1) 토지의 특성
자연적인 특성

1) 부동성
   - 부동. 이동할 수 없음을 말한다.
   - 부동산과 동산의 구별에 대한 근거가 된다.
   - 임장 활동과 연관이 있다.(실제 둘러보고 가치를 조사하는 과정을 말함)
   - 부동산 활동 및 현상을 일정 지역에 제한한다(국지화)
   - 추상적 시장
   - 정보 활동
   - 법률 규제 복잡
   - 입지 선정, 개별성, 외부성과 관련이 있고
   - 불완전 경쟁 시장


2) 영속성
   - 시간에 의해 소모나 마멸되지 않는다.
   - 토지에는 사용함에 따라 가치가 떨어지는 "감가상각"이 배제된다.
   - 토지의 소유이익과 이용이익을 분리
   - 보유기간이 장기여서 자본이득 발생
   - 부동산 가치는 장래 기대이익을 현재가치로 환원한 값


3) 부증성
   - 물리적 절대량을 증가시킬 수 없다.
   - 균형가격이 형성되지 못한다.
   - 수요자의 경쟁 원인이 된다.
   - 공급곡선이 수요가격증가에 대해 완전 비탄력적
   - 부동산 문제의 근본 원인
   - 감정평가 제도 필요
   - 토지 이용 집약화
   - 용도 전환은 가능
   - 최유효이용 필요성의 근거(객관적으로 봐서, 합리적이고 합법적으로 최고 최선이 되게

     이용하는 것. 당연히 땅은 고정적이니 효율적으로 써야 맞겠죠~)


4) 개별성
   - 동일한 토지는 없다.
   - 거래사례비교법 평가
   - 가격 및 수익등을 개별화 및 구체화
   - 일물일가의 법칙이 적용되지 못함
   - 동일한 토지가 없기 때문에, 부동산의 비교가 어렵다.
   - 토지의 차별화
   - 가격의 원칙 중 대체의 원칙 적용이 어렵다.
   - 토지, 건물, 기타 개량물에도 적용된다.


5) 인접성
   - 무한히 연속되고 인접토지와 연결된다.
   - 인접토지와 상린성이 강하다.
   - 형통적 논리주장의 근거가 된다.
   - 경계 문제를 야기
   - 개발 이익의 사회적 환수, 개발 손실 보상의 근거가 된다.
   - 용도의 대체 가능성을 가져온다.


인문적인 특성
1) 용도의 다양성
   - 여러 용도로 사용가능, 부증성 보완
   - 용도의 경합과 전환 및 병존이 가능
   - 최유효이용의 원칙이 성립한다.
   - 토지의 재산상 가치를 증대시키는 요인
   - 이행과 전환 창조적 이용 가능
   - 용도 전환을 통한 가용면적을 늘린다.
   - 가격 다원설의 논리적 근거
   - 상호 의존성이 있다.
   - 최유효이용을 도모하여 경제적 가치를 증대


2) 병합, 분할의 가능성
   - 토지의 합필 및 분필
   - 용도의 다양성을 지원한다.
   - 부동성과 함께 한정가격을 존재하게 한다.
   - 규모의 경제 가능
   - 플롯테이지(Plottage) 현장 발생(병합을 통해 규모가 커지면 가치가 올라가기도 한다)


3) 사회적, 경제적, 행정적 위치의 가변성
   - 상대적 위치 변화
   - 사회적 위치 변화(과밀 현상이나 슬럼지역의 양호지역 전환, 인구의 사회적 이동 및 가족구성

     구조 변화, 공공시설의 변화에 따른 가격 영향)
   - 경제적 위치 변화(도로, 철도, 전철, 항만 등의 신설 및 확장 및 개수, 경제 성장, 소득 증대,

      경기 순환, 토지의 용도 전환)
   - 행정적 위치 변화(토지거래허가제, 그린벨트 또는 농업진흥지역 지정, 부동산 조세 정책 변화,

      부동산 정택 변화


4) 그 밖의 인문적 특성
- 희소성
- 투자의 고정성
- 고가성
- 지역성
- 국토성
- 이용의 비가역성


(2) 건물의 특성
1) 비영속성
   - 내용 연수를 가진다.
2) 생산가능성
3) 동질성

   - 동질성과 비동질성이 함께 존재
4) 부속성
   - 토지와의 일체성, 종속성
5) 이동성
6) 생산 공급의 장기성 및 시차성



'전문지식' 카테고리의 다른 글

부동산 경제론(4)  (0) 2015.09.15
부동산의 속성에 대하여(3)  (0) 2015.09.11
부동산의 특성에 대하여(2)  (0) 2015.09.11
부동산의 개념과 분류(1)  (0) 2015.09.10
열반(涅槃)의 경지에 대하여  (1) 2015.09.04
부동산등기 특별조치법  (0) 2015.09.03
Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요

전문지식2015. 9. 10. 17:08






1. 부동산의 개념과 분류
(1) 부동산의 개념
   1) 기술적으로는 공간, 위치, 환경, 자원을 말한다.
   2) 경제적으로는 자산, 자본, 생산요소, 소비재를 말한다.
   3) 법, 제도적으로는 협의의 부동산, 광의의 부동산으로 나눌 수 있다.

협의의 부동산 이란?
토지 및 그 정착물을 말한다. 토지의 소유권은 상하에 미치게 되고 미채굴 광물은 소유권이 없다.
(국가 소유임을 뜻함)

정착물 이란?
건물, 공작물, 수목의 집단과 농작물(등기된 입목, 명인방법으로 표시된 수목집단, 미분리 과실 및 농작물 등)을 말한다.
=> 남의 땅에 나무든 농작물을 심어 놔둔 경우, 간혹 소유권 분쟁이 있을 때가 있다. 비록 땅은 내 소유일지라도, 남이 그 곳에 작물을 심어서 재배했을 경우, 함부로 그 작물에 대해 훼손을 하여서는 안된다.

복합 부동산 이란?
토지와 건물이 결합된 상태를 말한다.(등기는 별개) 주거와 근린 생활이 결합된 복합건물 등

광의의 부동산 이란?
협의의 부동산과 준부동산을 합하여 말한다.

준부동산 이란?
공장재단, 광업재단, 입목, 20톤 이상의 선박, 항공기, 자동차, 건설기계, 광업권, 어업권을 말한다.

(2) 부동산의 분류
획지 란?
경제적 단위를 말한다. 인위적인 경계가 이루어져 다른 토지와 구별되는 토지.

필지 란?
법적 단위로써 지적법, 등기법상 토지 소유권이 미치는 범위를 말한다.
한 개의 획지는여러개의 필지로 구분될 수 있다.

지적법상 토지 분류
   - 28지목(외워야 되요~ http://justksh.tistory.com/admin/entry/post/?id=28)
전,답,과수원,목장용지,
임야,광천지,염전,대,
공장용지,학교용지,주차장,주유소,
창고용지,도로,철도용지,제방,
하천,구거,유지,양어장,
수도용지,공원,체육용지,유원지,
종교용지,사적지,묘지,잡종지

용도적 분류
1) 용도지역
   - 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등
2) 용도지구
   - 경관지구, 미관지구, 녹지지구, 방화지구 등
3) 용도구역
   - 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역 등

용도에 따른 분류
1) 택지
   - 주거용, 상업용, 공업용
2) 농지
   - 농경지, 다년생 식물 재배지
3) 임지
   - 산림지, 초지
4) 후보지
   - 임지지역, 농지지역 ,택지지역 간 다른 종별지역으로 전환 예정인 토지
5) 이행지
   - 동일지역내 소분류 지역간 이동 예정인 토지

이용상태에 따른 분류
1) 소지
   - 개발 이전의 자연상태 그대로의 토지
2) 부지
   - 건축용, 하천용, 철도용, 수도용 부지
3) 건부지
   - 건물 등의 용도에 제공되는 부지
4) 공지
   - 건부지 중 건물을 제외하고 남은 토지
5) 저지
  - 건물은 업으나 공.사법적 부담이 있는 토지
6) 갱지
   - 건물도 없고 사법적 부담은 없는 토지
7) 나지
   - 택지 중 건물이 없는 토지

도로 상태에 따는 분류
1) 맹지
   - 도로에 접하지 않은 토지를 말한다.
2) 대지
   - 통로가 좁은 자루형 토지를 말한다.

소유권에 따른 분류
1) 포락지
   - 전, 답 등이 하천으로 변한 토지
   - 등기부 상 소유자에 관계없이 국유
2) 법지
   - 사용 및 수익이 사실상 불가능한 토지(법적으로만 소유가능함)
3) 빈지
   - 바다와 육지 사이의 해변토지, 법률상 소유의 대상이 아니나 사용 및 수익은 가능함.

기타 토지
1) 성숙지, 미성숙지
2) 한계지
   - 토지 이용의 최원방권
3) 선하지
   - 고압전선 아래 토지
4) 공한지
   - 투기 목적으로 방치
5) 유휴지
   - 개발하지 않고 방치
6) 휴한지
   - 쉬는 토지
7) 환지 예정지
8) 간사지(간석지)
9) 와지(웅덩이)
10) 위요지 (주위토지)

건물의 분류
   - 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 부수되는 시설물,
지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소, 공연장, 점포, 차고, 차고 그 밖에
대통령령으로 정하는 것

주택의 분류
1) 단독주택
   - 1건물 1세대 거주
2) 다중주택
   - 연면적 330제곱미터 이하 3층 이하
3) 다가구 주택
   - 19세대 이하, 연면적 660제곱미터 이하, 3층 이하(필로티 주차장은 제외해야 함)
4) 다세대 주택
   - 연면적 660제곱미터 이하, 4층 이하
5) 연립주택
   - 연면적 660제곱미터 초과, 4층 이하
6) 아파트
   - 5개층 이상 주택을 


Posted by 하루군 justksh

댓글을 달아 주세요