입지 및 공간구조론(6)

입지 및 공간구조론

1. 입지
(1) 의의
- 입지 선정이란 입지 주체가 추구하는 주건을 갖춘 부동산을 발견하는 것
- 한번 사용되면 용도를 마음대로 바꾸기 어려운 비가역성이 있다.
- 입지 선정 단계(시장->지역->지점)

(2) 입지 이론
1) 튀넨의 고립국 이론(농업 입지 이론)
   - 지대란 매상고에서 생산비와 수송비를 뺀 것이다.
   - 한계 지대곡선은 작물이나 기타 경제 활동마다 그 기울기가 각각 다르기 때문에 그 성격이

      조방적이냐 집약적이냐에 따라 기울기가 다르게 나타난다.
   - 지대와 수송비는 반비례 한다.
   - 중심지일수록 집약적 이용이 이루어지고, 지대가 증가한다.

2) 베버의 최소비용 이론(공업 입지 이론)
   - 생산비가 최소인 지점에 입지 하는 것이 최적
   - 운송비가 최소인 입지(생산비=원료비+운송비+동력비+노동비)
   - 노동력이 저렴한 입지
   - 집적 이익이 발생하는 입지

3) 뢰쉬의 최대 수요 이론(공업 입지 이론)
   - 이윤 극대화를 위해 시장 확대에 유리한 곳에 입지
4) 그린헛의 이윤 극대화론
5) 크리스탈러의 중심지 이론(상업 입지론)
   - 고차원 중심지일수록 거리가 멀고 저차원일수록 가깝다.
   - 고차원 중심지일수록 규모가 커지고 중심기능을 갖는다.
   - 저차원에서 고차원으로 갈수록 중심지수는 피라미드를 이룬다.
   - 중심지 성립요건 : 최소요구치 공간 < 재화의 도달범위
6) 넬슨의 소매입지 이론(상권분석이론)
   - 소매 상점 입지 8원칙
7) 레일리의 소매 인력 법칙(상권분석이론)
   - 2개 이상 도시의 분기점 부근 어느 중간 지역으로 부터의 상거래는 두 도시의 인구에 비례하고

      거리의 제곱에 반비례한다.
8) 컨버스의 분기점 이론(상권분석이론)
   - 두 도시간 상권 경계를 계산
9) 허프의 확율 모델(상권분석이론)
   - 중력 이론을 토대로 대도시에서 쇼핑 패턴을 결정
   - 특정 매장 이용 확율 = (특정매장면적 ÷ 특정매장거리제곱승) ÷ 

      (특정매장면적 ÷ 특정매장거리제곱승) + (다른매장면적 ÷ 다른매장거리제곱승))
10) CST 기법
   - 지도를 이용해 지리적 상권 범위를 확정하는 기법
   - 상권의 규모뿐 아니라 고객의 특성 파악 및 판매 촉진 전략 수집이 가능
11) 부지 평가 기법
   - 몇개의 후보지를 사전에 정해놓고 시장 잠재력을 분석
12) 상권 확정 방법
   - 시장 침투법, 공간 특정법, 분산시장 접근법

(3) 용도별 입지 선정
주거지 입지 조건
1) 자연조건
   - 지형, 지세, 지질, 기반 등
2) 사회조건
   - 공해, 위험, 혐오시설 유무, 도로, 교통, 조건, 공공 및 생활 시설 정비상태 등
3) 법, 행정조건
   - 공법 규제 상태(국토법, 건축법), 사법 규제상태(일조권, 주차문제, 전파문제)

상업지 입지 조건
- 상권(배후지) : 점포와 고객을 흡인하는 지리적 영역
- 조건 : 인구밀도, 지역면적, 고객수준 등
- 상업지역의 지역요인
1) 배후지 및 고객의 질의 양
2) 고객의 교통 수단의 상태
3) 영업의 종류 및 경쟁의 상태
4) 지역 경영자의 창의와 지력의 정도
5) 번영의 정도 및 성쇠의 상태

상업지 개별요인
1) 접면너비, 획지의 형상, 면적, 지반
2) 고저, 각획지 기타 접면가로와의 관계
3) 접면가로의 계통, 구조 등의 상태 및 위치관계
4) 번화가에의 접근성
5) 고객의 통행 패턴 및 적합성
6) 인접 부동산 등 주위 상점, 부동산 등의 상태

상업에 유리한 조건
1) 커브를 이루는 가로는 외부보다 내부가 유리
2) 역, 정류장 등을 향한 가로는 좌측보다 우측이 유리
3) 동서로된 가로는 서쪽이 유리
4) 비탈길은 상부보다 하부가 유리

점포의 유형별 분류
1) 집심성 점포
   - 배후지의 중심부에 입지(도매상, 백화점, 고급음식점, 보석상, 미술상, 의료상, 화장품상, 시계점,

      약국, 서점, 영화관)
2) 집재성 점포
   - 동일한 업종의 점포가 한곳에 입지(금융기관, 보험회사, 관공서, 가구점, 사무실, 건재약국)
3) 산재성 점포
   - 점포가 분산입지(잡화상, 어물점, 과자점, 조미료점, 양화점, 이용소, 목욕탕, 세탁소, 소매점)
4) 국부적 집중성 점포
   - 동종 업종의 점포들이 국부적 중심지에 입지(농기구, 석재상, 철공소, 비료상, 종묘상, 어구상,

      기계류, 공구상)

공업지 입지 조건
- 지역요인
1) 제품 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치 관계
2) 간선도로, 항만, 철도 등 수송시설의 정비 상태
3) 동력 자원 및 용,배수에 관한 비용
4) 노동력 확보 난이
5) 연관산업과의 위치 관계
6) 온도, 습도, 풍설 등 기상의 상태
7) 수질의 오탁, 대기오염 등 공해 발생의 위험성
8) 행정상의 조장 및 규제의 저도

- 개별 요인
1) 면적, 형상 및 지반
2) 항만, 철도, 간선도로 등 수송시설과의 위치 관계
3) 용, 배수 등의 공급 처리시설 정비으 ㅣ필요성

입지 인자
- 비용의 절약으로부터 나타나는 이익이며 비용 최소화의 원리에 기안

입지 지향성
1) 자원 지향형
   - 최종 생산품이 원료보다 부피가 작아지는 제품
   - 부패하기 쉬운 원료는 공급지에 근접한 지역에 위치(광석제련, 제당, 편재원료 등)
2) 시장 지향형
   - 원료보다 큰 제품을 생산하는 중량 증가 산업
   - 소비재 생산공장은 판매 용이성과 제품 보관 편리성 등의 이유로 소비 시장에 근접한 지역에 위치

    (음료, 맥주 등)
3) 용수 지향형
4) 에너지 지향형
5) 노동 지향형(제화, 섬유, 재철, 전자조립)
6) 교통 지향형
7) 임해형(원료의 해외 의존도가 높은 업종)
8) 내륙 지향형
9) 집적 지향형(공동이용)

농업지 입지 조건
- 일조, 온도, 습도, 풍우 등의 기상상태, 기복, 고저 등의 지세 상태, 토양의 양부 등

임업지 입지 조건
- 임도 등의 상태, 일조, 온도, 습도, 상태, 표고, 지세 등의 상태 등

(4) 개발 부지 입지 선정
소매업용 부지 선정
- 예상매출액의 산정
1) 비율법 : 총지출액에 지역내 유사 점포에 대한 대상점포의 면적 비율을 곱하여 점포의 가능

   매상고를 산정
2) 유추법 : 인근 지역내의 유사 점포 매출액을 조사하여 추계
3) 중력 모형 : 만유인력 법칙으로 추계, 수정 이미지 계수가 기대매출액과 실제 매출액이 동등해질 때

    까지 이루어진다.
4) 회귀모형 : 기존 점포의 매출액에 영향을 주는 자료를 분석하여 새로운 위치에서의 매출액을 예상

   (매출액=상수항+인구+1인당 소득-경쟁지역의 면적), 개발비용이 많이 들고 수시로 개선작업이

   필요하다.

공업용 부지 선정
- 입지 선정 절차
1) 입지 형태의 결정
2) 입지 분석과 지역 설정
3) 입지 형태별 체크사항
4) 예정 보지의 개별 분석
5) 입지 조사 보고서 작성
6) 부지 매매 계약시 체크 사항

2. 공간 구조론(도시구조 이론)
버제스의 동심원 모델
- 중심업무지구로부터 여러개의 동심원 지대가 밖으로 퍼져나간다는 이론
- 도시 팽창이 내부 구조에 미치는 영향과 거주지 분화의 사회적 공간 현상을 도시 생태학적인

   관점에서 설명, 침입과 전이 과정으로 공간 구조가 확대
- 전통적 소도시를 설명할 때 유용
- 기본적으로 입찰 지대 이론을 따른다. 더 높은 지대를 지불할 수 있는 이용자가 중심지에 더

   가까이 위치
- 튀넨의 도시 토지 이론의 응용에서 비롯
1) 제1지대 : 중심업무지구
2) 제2지대 : 천이지대(불량주거지구)
3) 제3지대 : 저소득층 노동자 주택 지대
4) 제4지대 : 중산층 주택 지구
5) 제5지대 : 통근자 지대

호이트의 선형 모델
- 도시가 도로망을 따라서 확대 된다는 이론
- 부채꼴 모양의 선형 구조로 설명
- 주택 지대의 구조는 교통축을 따라 선형으로 나타남
- 허드의 최소 마찰 비용 이론과 일맥 상통

울만과 해리스의 다핵 모델
- 오래된 도시일수록 단핵 패턴, 신도시는 다핵 패턴
- 대도시 지역의 성장을 고려하여 도시 내부 구조를 분석하여 유동적인 현대 도시 구조를 설명

헤이그의 마찰비용이론
- 중심지로부터 멀어질수록 수송비 증가, 지대는 감소